3月15日，越秀地产股份有限公司(简称“越秀地产”)召开2022年业绩发布会。或是因为2022年全年业绩合同销售再创新高的缘故，对于各种问题——从销售目标到北京拿地再到发债，越秀地产董事长兼执行董事林昭远心情轻松地有问必答。

对于公司2022年的业绩，林昭远称，“没有什么法宝，就是勤快，365天都很努力。”

今年合同销售目标为1320亿

(相关资料图)

2022年，越秀地产录得合同销售(连同合营及联营公司项目的合同销售)金额约为1250.3亿元，同比上升8.6%，成为少数合同销售逆势增长的房企之一。2023年，越秀地产合同销售目标则为1320亿元，按6%的标准提升；其可售资源为2400亿元。

对于这个目标，林昭远表示，“目前我感觉有动力了，市场有回暖，刺激了我们工作的热情。”“我们坚定信心，可以完成今年的目标。”

林昭远认为，从政策端角度来看，正在温和转暖，房地产在去年大幅度下滑，今年应该会稳中向好，“个人判断目前应该会保持这种水平，但结构分化应该是越来越严重的，好的地方价格上涨，不好的地方卖不动。”

林昭远表示，市场核心还是投资者的信心，政策没有问题，大家买房的欲望也很强，现在很多人都有换房的需求，而信心的核心还是在于经济——经济稳了，买房的动力就更强了。

对于未来市场，越秀地产管理层认为，随着政策效力的持续释放和市场信心、购房意愿逐渐回归，房地产市场预计将筑底回升，市场规模和房价趋于稳定，但市场和房企分化加剧，市场集中度持续上升。

“目前越秀地产的策略是抓紧推盘、抓紧去化、抓紧回流，回流之后抓紧去投更好机会的项目。”林昭远如是说。

“并购难度特别大，坑特别多”

对于北上广深，林昭远表示，核心城市具备人口、经济优势，肯定是公司业务的重点。

“这几年无论深圳、上海还是北京的地块，我们都是加大力度去拿的；在北京，有机会我们还会继续拿地。”至于是不是好时机，林昭远认为好时机时刻在，去年尽管市场不好，越秀也拿了37宗地。

今年年初，越秀一举拿下两宗地块，59亿补仓北京。此次越秀地产拿地背后是，原旭辉华北区域集团总裁董毅加盟越秀地产后的新动作。据悉，董毅担任该公司华北区域副总裁，主管投资和北京公司。

对此，林昭远提到，越秀地产坚持人才建设走在前面，很快就会“开花结果”，比如，北京是一个重要发展的城市，与其他区域不一样。此外，林昭远还提到，在北京新拿的两块地会独立开发。

对于2023年的拿地规模，林昭远回应新京报记者称，与2022年的规模差不多，投资拿地金额计划400亿元，是以销定产。

据悉，2022年，越秀地产充分运用“6+1”多元化、特色化增储模式，分别于广州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、郑州、长沙、重庆及成都共12个城市新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米，约53%通过多元化模式获取，其中TOD、“城市运营”、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。

截至2022年12月31日，越秀地产总土地储备约为2845万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约49.8%。

此外，并购也一直是业界关注的话题。林昭远指出，集团获取土地的项目，并购是其中来源之一，但是并购难度特别大，坑特别多，“我一直在想，企业为什么要卖项目，如果这个项目好卖，人家马上就会卖掉。”

林昭远还指出，并没有放弃寻找合适的并购机会，目前团队每周接到并购要约的项目还是挺多的，“我们会进一步筛选，如果有机会就会并购。”

“发债计划主要看成本”

对于房地产行业的融资，越秀地产管理层认为，行业的融资环境将逐步宽松，但房企获取融资的能力呈明显分化，稳健优质房企在资金获取和融资渠道进入方面更具优势。

对此，林昭远提到，“发债计划主要看成本，我们具备发债的能力，有债务到期确实有再融资的需要，哪里成本低我们到哪里去。”

“当然，在必要的时候是不是进一步降低债务规模或者净负债，我想还是看机会。有好的机会，有钱赚，又是比较安全健康的，如果我们不投的话，管理层就不够积极了。如果硬去投，那也没有必要。”林昭远指出。

“有些记者批评我们比较保守，我认为是长期主义。”林昭远说，2023年越秀地产短债比进一步优化，这是比较稳健的。

据悉，截至2022年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为351.2亿元。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为68.8%、62.7%和2.23倍，“三道红线”全部为“绿档”。还值得关注的是，越秀地产抓住国内利率下行的融资环境，优化调整境内外债务结构，公司平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%。

2023年，越秀地产坚持“一城一策”和“量入为出”的投资策略， 投资项目上以效益为先，更加聚焦收益确定性高的项目。

综合来看，越秀地产管理层认为，由于房地产行业的市场结构和竞争结构将发生深刻变化，短期内土地市场仍延续疲弱状态。随着销售市场的恢复，土地市场也将逐步回暖，但市场分化明显，一、二线城市土地市场会较快反弹，稳健优质房企获取土地资源优势明显。